Расчётная единица
Арендная плата за 1 м² в месяц или год либо общий платёж за весь объект.
НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА В МОСКВЕ
Оценка рыночной арендной платы в Москве
Оценочная компания «ПроСтоимость» определяет рыночную арендную плату за коммерческую недвижимость, оборудование, транспорт и специальную технику.
Рассчитать стоимость оценкиПодготовим отчёт для договора, переговоров, суда или корпоративного решения. Отдельно укажем расчётную единицу, состав платежа, НДС, эксплуатационные расходы и другие условия аренды.
Обсудить объект и условия арендыДля предварительного расчёта достаточно описания объекта, площади, местонахождения, цели оценки и предполагаемых условий аренды.
- коммерческая недвижимость, оборудование и спецтехника
- текущая и ретроспективная дата оценки
- ставка за единицу площади или общий платёж
- учёт НДС и состава расходов
- отчёт для договора, переговоров или суда
- работа по Москве и Московской области
СОСТАВ АРЕНДНОГО ПЛАТЕЖА
Что именно будет определено в отчёте
Рыночные предложения невозможно корректно сравнить только по указанной ставке. Необходимо привести к сопоставимому виду площадь, период платежа, налоги, эксплуатационные расходы, состояние объекта и другие условия аренды.
НДС
В отчёте указывается, включает ли полученная величина налог на добавленную стоимость.
Эксплуатационные расходы
Определяется, входят ли содержание здания, охрана, уборка и другие эксплуатационные расходы в размер арендной платы.
Коммунальные платежи
Арендная плата отделяется от оплаты фактически потреблённых коммунальных ресурсов.
Состояние помещения
Учитывается передача объекта с отделкой, без отделки, с мебелью, оборудованием или в ином состоянии.
Арендные каникулы
При необходимости анализируется влияние периода без оплаты или со сниженной ставкой.
Индексация
Условия будущего изменения платежа рассматриваются отдельно от ставки на дату оценки.
Обеспечительный платёж
Депозит и иные обеспечительные платежи не смешиваются с текущей арендной платой.
Парковка и дополнительные объекты
Машиноместа, прилегающая территория, оборудование и иные объекты учитываются отдельно или в составе единого платежа.
Дата и период
Фиксируется дата оценки и период, за который требуется определить рыночную арендную плату.
ЦЕЛЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Когда требуется независимое определение арендной платы
Задача определяет дату оценки, состав исходных данных и формат итогового вывода. До договора уточняем, для какого решения нужен отчёт.
- 01Новый договор аренды
Определение обоснованной рыночной платы до передачи объекта арендатору.
- 02Пересмотр действующей ставки
Сопоставление договорной платы с текущими условиями рынка.
- 03Переговоры сторон
Независимое стоимостное обоснование позиции собственника или арендатора.
- 04Судебный спор
Определение рыночной арендной платы на текущую или ретроспективную дату в пределах поставленной задачи.
Судебная оценочная экспертиза→ - 05Взаимозависимые лица
Документальное обоснование рыночного характера условий пользования имуществом.
- 06Управленческое решение
Определение потенциального арендного дохода и условий вывода объекта на рынок.
- 07Банкротство
Исследование рыночных условий пользования недвижимостью, техникой или оборудованием должника.
- 08Государственное и муниципальное имущество
Оценка для задач передачи имущества в пользование в пределах применимых требований и задания на оценку.
- 09Ретроспективная дата
Определение рыночной платы на прошлую дату или за установленный период.
- 10Продление договора
Подготовка обоснованной ставки перед продлением или изменением условий аренды.
РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Арендная плата или стоимость права аренды
До начала расчёта определяем, какая именно стоимостная величина нужна заказчику.
Оценка рыночной арендной платы
Определяется ставка или общая сумма платежа за пользование объектом при заданных рыночных условиях.
Результат
Рыночная плата за 1 м², единицу имущества, месяц, год или весь объект.
Нужна для
- заключение договора
- пересмотр ставки
- переговоры
- судебный спор
- управление имуществом
- ретроспективное исследование
Оценка права аренды
Определяется рыночная стоимость имущественного права, возникающего из условий конкретного договора аренды.
Результат
Стоимость экономических преимуществ или ограничений, связанных с договорным правом.
Нужна для
- уступка права
- продажа
- залог
- банкротство
- внесение права в уставный капитал
- корпоративная сделка
- анализ выгодных или обременительных условий
Возможность оценки права аренды зависит от содержания договора, срока, порядка индексации, ограничений на передачу и других условий. До расчёта необходимо изучить договор и поставленную задачу.
СТОИМОСТНЫЕ РАСЧЁТЫ
Когда задача связана с недополученной арендной платой
В рамках экономического исследования может потребоваться определить рыночную арендную плату за установленный период и сопоставить её с фактически полученными платежами.
Можно исследовать
- рыночную плату за конкретный период
- договорную плату
- фактически полученные суммы
- разницу между рыночной и фактической платой
- период невозможности использования
- динамику ставок
Оценщик не устанавливает юридический факт наличия убытков, виновность сторон, причинную связь и обязанность возмещения. Возможность выполнения расчёта определяется после изучения вопросов и материалов.
Судебная оценочная экспертиза→ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Для каких объектов определяем арендную плату
Главное направление — коммерческая недвижимость. Оборудование, транспорт и специальная техника рассматриваются как отдельные типы имущества со своей рыночной информацией.
Коммерческая недвижимость
- офисные помещения
- торговые помещения
- склады
- производственные помещения
- здания
- бизнес-центры
- торговые объекты
- части помещений
- имущественные комплексы
Земельные участки
- коммерческое использование
- складирование
- производственные задачи
- размещение объектов
- временное использование территории
Вид оцениваемого права и возможность расчёта определяются только после изучения документов на участок и условий пользования.
Оборудование
- станки
- производственные линии
- технологические установки
- комплекты оборудования
- отдельные производственные участки
Спецтехника и транспорт
- строительная техника
- дорожные машины
- сельскохозяйственная техника
- грузовой транспорт
- подъёмные машины
- специализированные автомобили
Несколько помещений, техника и оборудование могут оцениваться в составе единого проекта с раздельным или общим определением арендной платы.
ХАРАКТЕРИСТИКИ И УСЛОВИЯ
Что влияет на рыночную арендную плату
Сравниваем не только сами объекты, но и срок, состав платежа, состояние, дополнительные услуги и иные условия пользования.
Для недвижимости
- местоположение
- назначение
- класс здания
- транспортная доступность
- отдельный вход
- этаж
- площадь
- планировка
- состояние отделки
- инженерные коммуникации
- электрическая мощность
- парковка
- режим доступа
- витрины
- рекламные возможности
- срок договора
- состав платежа
- НДС
- эксплуатационные расходы
- обеспечительный платёж
- арендные каникулы
- индексация
Для оборудования и техники
- вид и назначение
- марка и модель
- производительность
- дата выпуска
- техническое состояние
- комплектность
- пробег или моточасы
- срок аренды
- наличие оператора
- доставка
- монтаж
- техническое обслуживание
- топливо
- ремонт
- страхование
- регион эксплуатации
Результат работы
Что вы получите
Заказчик получает отчёт с однозначным указанием расчётной единицы, периода платежа и состава расходов.
- 01отчёт об оценке
- 02описание объекта
- 03анализ сегмента рынка аренды
- 04перечень и характеристики аналогов
- 05нормализацию состава платежей
- 06обоснование корректировок
- 07расчёт рыночной арендной платы
- 08ставку за единицу площади или имущества
- 09общую сумму платежа
- 10указание НДС
- 11указание эксплуатационных расходов
- 12вывод на текущую или ретроспективную дату
- 13электронный документ
- 14бумажный экземпляр — при необходимости
В отчёте должна быть однозначно указана расчётная единица, период платежа и состав расходов. Ставка без этих условий может быть неправильно понята или использована.
Отчёт не обязывает собственника или арендатора изменить договор и не гарантирует принятие указанной величины другой стороной или судом.
Начало работы
Какие документы потребуются
Для предварительного обсуждения достаточно основных характеристик объекта и описания задачи. Полный комплект формируем после согласования вида работы.
Документы и квалификация компании →Для недвижимости
- выписка или документы на объект
- технический план или технический паспорт
- поэтажный план и экспликация
- сведения о площади
- фотографии
- действующий договор аренды — если имеется
- проект договора
- сведения об отделке
- данные об инженерных системах
- состав эксплуатационных расходов
- информация о НДС
- сведения о парковке и дополнительных помещениях
Для оборудования и техники
- паспорт или техническая документация
- марка и модель
- заводской номер
- дата выпуска
- сведения о состоянии
- комплектность
- пробег или моточасы
- условия доставки
- наличие оператора
- состав обслуживания
- действующий или проектируемый договор аренды
Окончательный перечень зависит от цели оценки, объекта, даты и формата требуемого результата.
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ РАБОТЫ
Как проходит оценка
Исследование строится от точной постановки задачи к сопоставлению рыночных условий и внутренней проверке результата.
- 01
Получаем описание задачи
Уточняем объект, цель оценки, дату и предполагаемые условия аренды.
- 02
Определяем вид работы
Разделяем оценку рыночной арендной платы, права аренды и другие экономические расчёты.
- 03
Изучаем документы
Анализируем характеристики объекта, договор или его проект и состав предполагаемых платежей.
- 04
Согласовываем стоимость и срок
Определяем объём исследования, необходимые документы и формат итогового отчёта.
- 05
Организуем осмотр
При необходимости осматриваем объект или анализируем предоставленные материалы и фотографии.
- 06
Исследуем рынок
Собираем предложения аренды по сопоставимым объектам на требуемую дату.
- 07
Нормализуем условия
Приводим к сопоставимому виду НДС, эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, каникулы и другие условия.
- 08
Выполняем расчёты
Корректируем предложения и определяем рыночную ставку и общий размер платежа.
- 09
Проводим внутреннюю проверку
Проверяем исходные данные, аналоги, корректировки, расчётную единицу и итоговый вывод.
- 10
Передаём отчёт
Заказчик получает готовый отчёт и при необходимости пояснения по результатам оценки.
МЕТОДЫ И РЫНОК
Как определяется рыночная арендная плата
Набор методов зависит от объекта, вида оцениваемой величины, даты и доступности рыночных данных. Не каждый подход применим к каждой задаче.
Сравнительный анализ
Основой расчёта обычно являются предложения аренды сопоставимых объектов. Аналоги приводятся к условиям оцениваемого объекта с учётом местоположения, площади, состояния и состава платежей.
Анализ доходности
Для крупных и инвестиционных объектов результаты могут проверяться с учётом потенциального дохода, загрузки, операционных расходов и рыночной доходности.
Анализ договорных условий
Для оценки права аренды исследуются ставка по договору, оставшийся срок, индексация, возможность передачи, ограничения и отличие договорных условий от рыночных.
Ретроспективное исследование
При оценке на прошлую дату используются данные, относящиеся к требуемому историческому периоду.
Что дополнительно проверяем
- расчётная единица и период платежа
- НДС и эксплуатационные расходы
- арендные каникулы и индексация
- сопоставимость рыночных предложений
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ РАСЧЁТ
Стоимость оценки арендной платы
Цена зависит от вида имущества, площади или количества единиц, даты оценки, объёма рынка, условий договора и необходимости судебного использования отчёта.
Стоимостьот 18 000 ₽
Срокот 3 рабочих дней
Точный расчёт — после изучения объекта, даты, цели и состава арендного платежа.Все ориентиры и факторы стоимости →| Вид работы | Предварительная стоимость |
|---|---|
| Предварительный расчёт стоимости услуги | бесплатно |
| Небольшое коммерческое помещение | от 18 000 ₽ |
| Офисное, торговое или складское помещение | от 22 000 ₽ |
| Здание или крупный объект | от 35 000 ₽ |
| Несколько помещений | индивидуальный расчёт |
| Оценка на ретроспективную дату | от 30 000 ₽ |
| Оценка для судебного спора | от 35 000 ₽ |
| Оборудование или спецтехника | от 25 000 ₽ |
| Оценка права аренды | от 35 000 ₽ |
Цены являются ориентировочными. Точная стоимость определяется после изучения объекта, даты оценки, цели работы и предполагаемого состава арендного платежа.
Проектная работа
Состав проекта определяется объектом и задачей оценки
Для коммерческой недвижимости, оборудования и специальной техники используются разные рыночные данные, методы анализа и профессиональные компетенции.
До начала работы компания определяет состав проекта и назначает оценщика, квалификация которого соответствует виду имущества.
Если проект включает разные виды имущества, отдельные части исследования могут выполнять специалисты соответствующих направлений.
- оценщик недвижимости
- оценщик движимого имущества
- специалист по анализу рынка
- специалист внутреннего контроля
- профильный технический специалист — при необходимости
КВАЛИФИКАЦИЯ И КОНТРОЛЬ
Квалификация и контроль проекта
Состав проекта определяется объектом оценки, целью работы и необходимыми исследованиями.
Ответственный оценщик ведёт проект и взаимодействует с заказчиком; профильные специалисты подключаются по необходимости.
- Профильная квалификация
- Внутренний контроль результата
- Специалисты по объекту оценки
ГРАНИЦЫ РЕЗУЛЬТАТА
Что важно учитывать при использовании отчёта
Заранее фиксируем, какие выводы относятся к оценочной задаче, а какие решения принимают стороны договора или суд.
Рыночная ставка не изменяет договор автоматически
Установленный размер арендной платы сам по себе не обязывает стороны изменить действующие условия.
Состав платежа должен быть сопоставимым
Ставки с НДС, эксплуатационными расходами и коммунальными платежами нельзя сравнивать без нормализации.
Ретроспективная оценка зависит от данных
Для прошлой даты необходимы достоверные сведения о рынке и состоянии объекта в соответствующий период.
Суд оценивает отчёт самостоятельно
Отчёт может использоваться как доказательство, но его процессуальную оценку осуществляет суд.
Убытки выходят за пределы обычной оценки ставки
Вопросы наличия убытков, причинной связи и обязанности возмещения не относятся к самостоятельным выводам оценщика.
Право аренды требует изучения договора
Стоимость договорного права нельзя определить без анализа срока, ставки, индексации, ограничений и возможности передачи.
Принципы работы
Почему оценку аренды поручают «ПроСтоимость»
В центре работы — сопоставимость рыночных данных, прозрачность условий платежа и проверяемая логика расчёта.
Разделяем ставку и состав платежа
Отдельно показываем НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы.
Нормализуем предложения
Приводим аналоги к сопоставимой расчётной единице и условиям аренды.
Работаем с ретроспективными датами
Исследуем рынок требуемого исторического периода при наличии достаточных данных.
Назначаем специалиста под объект
Коммерческую недвижимость, оборудование и технику анализируют специалисты соответствующих направлений.
Обосновываем корректировки
Раскрываем влияние местоположения, площади, состояния, срока и других условий.
Проверяем итоговый отчёт
Контролируем исходные данные, аналоги, расчёты и однозначность итогового вывода.
Рецензия на готовый отчёт об оценке→Работаем для суда и переговоров
Формат исследования определяется предполагаемым использованием результата.
Работаем дистанционно
Документы можно передать электронно, осмотр организуется при необходимости.
Вопросы до договора
Что важно уточнить заранее
Если вашего вопроса нет в списке, позвоните или опишите задачу в форме. Сначала разберёмся, какой результат действительно нужен.
Чем арендная ставка отличается от арендной платы?
Арендная ставка обычно выражается за единицу площади или имущества за установленный период. Арендная плата представляет собой общий размер платежа за весь объект.
Чем оценка арендной платы отличается от оценки права аренды?
При оценке арендной платы определяется рыночный размер платежа. При оценке права аренды исследуется стоимость экономических преимуществ или ограничений конкретного договора.
В каком виде указывается результат?
Результат может быть указан в рублях за 1 м² в месяц или год, за единицу техники либо общей суммой за весь объект.
Включается ли НДС?
В отчёте прямо указывается, включает ли итоговая величина НДС. Условия аналогов предварительно приводятся к сопоставимому виду.
Учитываются ли эксплуатационные расходы?
Да. Определяется, входят ли содержание здания, охрана, уборка и другие расходы в арендную плату или оплачиваются отдельно.
Учитываются ли коммунальные платежи?
Коммунальные расходы анализируются отдельно от основной платы, если оплачиваются по фактическому потреблению или по отдельному расчёту.
Можно ли оценить часть помещения?
Да, если её можно идентифицировать и имеются достаточные сведения о площади, местоположении, доступе и условиях использования.
Можно ли определить ставку на прошлую дату?
Да, при наличии достаточной рыночной и технической информации, относящейся к требуемому периоду.
Нужен ли осмотр?
Необходимость осмотра зависит от объекта, цели оценки и качества предоставленных материалов.
Можно ли использовать отчёт в суде?
Отчёт может быть представлен в судебном деле. Его доказательственное значение и процессуальную оценку определяет суд.
Можно ли оценить аренду оборудования или спецтехники?
Да. При расчёте учитываются вид техники, состояние, комплектность, срок аренды, доставка, обслуживание, оператор и другие условия.
Какие документы потребуются?
Обычно нужны документы на объект, его технические характеристики, фотографии и договор аренды или проект договора. Точный перечень определяется после изучения задачи.
Сколько длится оценка?
Типовой проект занимает от трёх рабочих дней. Срок зависит от объекта, даты оценки, объёма рынка и количества анализируемых единиц.
Как учитываются арендные каникулы?
Период без оплаты или со сниженной ставкой анализируется как отдельное условие и учитывается при приведении предложений к сопоставимому виду.
Что делать, если договорная ставка отличается от рыночной?
Отчёт позволяет определить размер и причины расхождения. Решение об изменении договора принимают стороны либо суд в установленном порядке.
Определяете ли вы размер убытков?
Мы можем выполнить стоимостные расчёты в пределах специальных знаний. Юридическое наличие убытков, причинная связь и обязанность возмещения оценщиком не устанавливаются.
Можно ли оценить право аренды?
Да, если содержание договора позволяет идентифицировать оцениваемое право и определить его экономические преимущества или ограничения.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ РАСЧЁТ
Рассчитать стоимость оценки арендной платы
Опишите объект, цель оценки и предполагаемые условия аренды. Мы определим необходимый формат работы, перечень документов, срок и стоимость.